Незадолго до новогодних праздников в Московской Торгово-промышленной палате (МТПП) под председательством ее президента Л.В.Говорова прошел круглый стол по проблемам арендных отношений. Собственно проблема одна: практика применения в отношении субъектов предпринимательства нового порядка расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. Сама формула этого расчета является приложением к постановлению правительства, принятому еще в январе 2002 года за № 68-ПП. Точку зрения правительства озвучили Т.А.Свешникова – начальник Управления оценки недвижимости департамента имущества и С.И.Сибилев – заместитель начальника экономического управления этого департамента. Как они заявили, разрабатывая методику расчета арендной платы, правительство имело своей целью более эффективное использование государственной собственности, которая включает в себя нежилые помещения. Их оценка будет проводиться исходя из рыночной стоимости, что позволит увеличить доходную часть городского бюджета. С другой стороны, решается проблема страхования арендуемых площадей. Программа страхования сдаваемого в аренду нежилого фонда самими арендаторами привела к тому, что за два года застрахованной оказалось лишь 30-40% арендуемой площади. Теперь же страховая сумма будет включаться в арендную плату. Новая методика уже апробирована. Она применяется с 1 июля 2002 года по отношению к фирмам, заключающим первичный договор аренды, и к тем, срок аренды у которых истек. С начала 2003 года все организации-арендаторы должны пройти подобную процедуру. Для этого привлечены 54 оценочные фирмы, прошедшие строгий отбор. По сути, в каждом округе работают 5-6 таких фирм. 10 самых крупных из них (практически по одной от округа) и представители Управления оценки недвижимости составили Экспертный совет, который решает все спорные вопросы. Основным критиком позиции Департамента имущества стал депутат Мосгордумы, заместитель ее председателя М.М.Вышегородцев. Он, в частности, сказал, что если бы методика расчета арендной платы являлась приложением не к постановлению правительства, а к закону, Мосгордума никогда не одобрила бы подобный законодательный акт, так как он полностью противоречит всем усилиям поставить на ноги малый и средний бизнес. Принятая методика не учитывает ряд важнейших факторов: удобного или неудобного месторасположения субъекта хозяйствования, его функциональную характеристику – что это: торговое, производственное или офисное помещение, тип здания, этажность, вид доступа в него и др. Если быть до конца логичным, то город вообще не должен заниматься рынком, отметил Вышегородцев. Поступать нужно как во всех развитых странах: площади должны быть распроданы, и тогда бюджет станет пополняться за счет налогов с собственников недвижимости. Кроме раздутой до необычайных размеров арендной платы, налицо еще два негативных последствия: во-первых, коммунальные службы возьмут пример и так же многократно увеличат коммунальные платежи. Во-вторых, вызывают опасения действия такого большого количества оценщиков. У фирмы-арендатора есть масса способов "договориться" с ними, и тогда деньги потекут мимо городского бюджета. На заседании не раз звучала фраза: "Поезд ушел" - ведь новые ставки в сумме своей уже подсчитаны и заложены в доходную часть бюджета на 2003 год, утвержденного Мосгордумой 18 декабря. Несомненно, говорили присутствовавшие на круглом столе представители среднего и малого бизнеса, пострадают прежде всего "честные" фирмы, которые в открытой конкурентной борьбе выигрывают право аренды на, что называется, голые стены, приводят помещение в порядок, а затем являются оценщики, и ставка арендной платы взлетает в разы. Это ставит на грань разорения небольшие фирмы, что порождает новую социальную проблему: лишаются работы квалифицированные кадры, вынуждены перепрофилироваться многие предприятия малого бизнеса. Например, как могут выжить объекты социальной сферы: булочные или те же редакции районных газет, не привлекающие средства населения, но в силу специфики своей работы вынужденные оставаться в центре, где ставки арендной платы с 1 января вырастают в разы. Правда, помощник заместителя руководителя департамента имущества Л.П.Баранова заметила, что в процессе подготовки нового порядка расчетов во все департаменты правительства Москвы были направлены обращения: подайте списки тех отраслей деятельности, субъекты хозяйствования которой нуждаются в льготных ставках. Но получилось "как всегда": предприятия бытового обслуживания учли, а аптеки наши привычные городские забыли. Понимая благие цели правительства эффективнее управлять своей недвижимостью, возникает недоумение: зачем так спонтанно, так резко дергать за удила ставки арендной платы. Ведь со времен существования прежней методики ставки и так выросли на 56%, но росли они плавно, и каждый предприниматель заранее знал коэффициент повышения арендной платы. И, наконец, кто-нибудь проанализировал, как будут складываться субарендные отношения? На заседании круглого стола было принято решение, что МТПП, проанализировав все критические замечания, выработает заключение, которое будет направлено и в правительство Москвы, и в Мосгордуму с требованием пересмотра новой методики, переводящей арендные ставки за пределы здравого смысла.
