На рынке есть понятие "справедливой цены". Она должна соответствовать существующему платежеспособному спросу. Во многих странах на покупку жилья люди тратят не более трех годовых бюджетов семьи до уплаты налогов. Именно такое жилье считается доступным, а цена на него справедливой. В Москве трех- годовых доходов и на пол- квартиры не хватит. Ведь по данным Росстата бюджет московской семьи редко зашкаливает за 90 тыс. руб. в месяц.
Как известно, спрос рождает предложение. А это значит, что квартиры по заоблачным для многих ценам все же находят своих покупателей. В помощь нуждающимся в улучшении жилищных условий – государственные субсидии и льготы (для ряда категорий), банковская ипотека.
Вслед за теми, для кого квартирный вопрос действительно актуален, в покупку жилья вкладываются и инвесторы, которые недвижимость считают лучшим способом сохранить и приумножить свои сбережения. По разным оценкам, их доля на столичном рынке жилья составляет 30-40%. Но то, что на рынке жилья царит оживление, на конечном результате отражается слабо. Судите сами – жилищный вопрос стоит перед 60% российских семей. При этом лишь 12% семей в состоянии приобрести квартиру по любой из предложенных на рынке схем. Покупка жилья в Москве по карману и вовсе лишь 9% нуждающихся в улучшении жилищных условий. Очень дорого! Попытаемся разобраться, почему?
В основе рыночной цены всегда лежит себестоимость. Именно она во многом определяет конечную цену товара или услуги. На официальном сайте Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) обнародована себестоимость строительства жилья в разных регионах России, в том числе и в Москве. Так, в 2007 году в столице себестоимость одного квадратного метра составила 34 692 руб.
В 2006 году этот показатель был значительно ниже – 26 706 руб., а в 2005 году – 21 167 руб. Для сравнения, стоимость строительства жилья в Санкт-Петербурге в 2007 году составляла 20 377 руб.
Себестоимость строительства жилья в Москве Росстроем подсчитана корректно, признают участники рынка. Но добавляют, что заоблачной прибыли застройщики не получают. Дело в том, что Росстрой не учел так называемые административные расходы, а именно затраты на согласование проекта, подключение к инженерным коммуникациям, аренду земельного участка. Административная составляющая растет угрожающими темпами, жалуются застройщики. С 2005 года стоимость подключения к электрическим сетям увеличилась почти в семь раз. А значит, к названным Росстроем цифрам необходимо прибавить 9,5-12 тыс. руб. Еще примерно столько же может составлять так называемая доля города (стоимость участка и обременения, например, стоимость расселения ветхого фонда и строительства социальных объектов). Еще около 7 тыс. руб. на 1 кв. м застройщики выделяют на так называемые непредвиденные траты.
Но даже административные расходы, увеличивающие стоимость 1 кв. м до 63 тыс. руб. (около половины уходит столичным чиновникам и госструктурам, говорят застройщики в своих многочисленных интервью на данную тему) не могут оправдать сложившейся ценовой политики на столичном рынке жилья. Еще несколько лет назад эксперты говорили о небывалой марже застройщиков – до 400%. Надо признать, что сегодня ситуация изменилась. Выросли цены на материалы, трудовые и энергоресурсы. Поднялись проценты по кредитам (ставка кредитования выросла за 1,5 года с 13 до 20%). Но это не значит, что строительный бизнес потерял свою привлекательность. Подтверждение тому – данные журнала "Финанс", который ежегодно составляет рейтинг российских миллиардеров. Наблюдается интересная тенденция. Тех, кто еще недавно зарабатывал на сырье, стали вытеснять миллиардеры, преуспевшие в финансах, телекоммуникациях, торговле и строительстве. Так что факты говорят сами за себя – деньги, вложенные в строительство, в том числе жилищное, дают солидную прибавку капитала. При этом финансовое благосостояние девелоперов строится, увы, не на объемах, а на ценах.
По данным стройкомплекса столицы, рынок первичного жилья в Москве и области прирастает слабо – по 100 тыс. кв. м. в год. При этом цены на жилье с 2000 по 2007 год возросли почти на 500%(себестоимость – менее чем на 200%). Такой скачок не мог не заинтересовать Федеральную антимонопольную службу (ФАС). В 2006 году ФАС расследовала возможность ценового сговора между строителями. Тогда антимонопольная служба пришла к выводу, что сговора не было, однако обратила особое внимание на слишком большой разброс в показателях по себестоимости у разных компаний. Был введен диапазон: от 15 до 43 тыс. руб. за 1 кв. м панельного жилья и от 16 до 81 тыс. за 1 кв. м монолитного.
Строители стараются держаться в этих рамках. Выше цены лишь в некоторых районах, например, на Чукотке квадратный метр жилья стоит 91 451 руб. Но оно и понятно – транспортные проблемы, суровый климат. Удивляет другое – рыночная стоимость квартир при такой себестоимости на Чукотке все равно ниже, чем в Москве. Возможно, на севере не такие поборы и "откаты", но, скорее всего, аппетиты у чукотских строителей гораздо меньше, чем в столице.
Московские застройщики привыкли строить мало и продавать дорого. Но аналитики считают, что ситуация постепенно будет трансформироваться. "Строить много и продавать много" – реализация именно этой стратегии будет оптимальной. Иначе переломить ситуацию, как это запланировано в Нацпроекте "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" не удастся.
Нацпроект сделал упор на развитии ипотеки, то есть на стимулировании и без того высокого спроса. Но при отсутствии достаточного числа предложений как на первичном, так и на вторичном рынке жилья ипотека еще больше подстегивает рост цен. При этом назвать ипотеку лучшим выходом из бесквартирной ситуации нельзя. Ведь нынешние условия предоставления кредитов таят большую опасность. Для выполнения требований банка нужен высокий и главное постоянный (кредиты выдают на срок до 30 лет) доход. А где гарантия, что Россию не ждет в течение этого времени очередной кризис?! Что будет в этом случае с рынком жилья? Поэтому уже сегодня нужно существенно увеличивать объемы строительства, параллельно снижая себестоимость жилья – иначе новенькие высотки будут пустовать в ожидании платежеспособных новоселов.
Интересен опыт наших соседей по СНГ. Например, в Казахстане себестоимость строительства установлена в административном порядке (до последнего времени это было $350 за квадратный метр, сейчас – $470), но застройщик при этом не платит за подключение к сетям ни копейки. Не платит даже за землю, если строит по республиканской программе! Это позволило почти треть всех сделок с недвижимостью производить с помощью ипотеки, в то время, как в России этот показатель не достигает и 5%.
В Республике Татарстан нашли свой способ привлечь застройщиков – запустили программу социальной ипотеки. Она обходится гражданам на 30% дешевле обычной. Деньги на возведение социального жилья получены от крупных промышленных предприятий и нефтяных компаний республики, с которыми были подписаны договоры на совместную реализацию проекта. Так что, возможности строить дешево есть. Нужно лишь обоюдное желание властей и строителей.
Рост цен на жилье волнует и депутатов Московской городской Думы. Своим мнением на эту тему с нами поделился Председатель Бюджетно-финансовой комиссии Думы, заместитель руководителя фракции
"ЕДИНАЯ РОССИЯ" Игорь АНТОНОВ.
– Зачастую идут такие рассуждения, что рентабельность в строительстве находится на уровне 5-10%, а по другим источникам – 100-200%. По вашей оценке, какова на сегодня рентабельность строительного бизнеса в Москве?
– Это зависит от многих факторов. Если у меня есть своя строительная база, например, свои карьеры, домостроительный комбинат, который штампует панели и т. д., то себестоимость будет ниже. А если я имею обычную строительную компанию, людей, которые могут класть кирпичи, панели и покупаю у того, кто это все производит, – себестоимость будет намного выше. Почему крупные строительные компании выходят на инвестиционные торги и выигрывают их? Ответ прост. Потому что они всегда могут снизить себестоимость за счет снижения своих издержек и обеспечить высокое качество работ. Конечно, нет такой рентабельности как 10-15%. Я думаю, что в строительной отрасли Москвы она составляет сегодня около 60-80%.
– Какова, на ваш взгляд, должна быть, себестоимость "доступного жилья" в Москве, и каковы перспективы решения жилищного вопроса для среднего класса, не очередников?
– Во-первых, все жилье в городе строится и реализуется в рыночных условиях. Никто цены не устанавливает. Себестоимость и рыночная стоимость – абсолютно две разные вещи. Мы можем затратить рубль на строительство одного квадратного метра, а продать его за сто рублей, если сложилось соотношение между спросом и предложением. А с этих ста рублей строительный бизнес должен заплатить справедливый налог.
Себестоимость жилья, конечно, косвенно влияет на рыночную стоимость. Это прямые затраты на строительство. Но если здесь будет сохраняться сумасшедший спрос, вы можете строить за тысячу долларов, а продавать его за 15-20 тыс. долларов. На простого гражданина влияет конечная рыночная стоимость жилья, а не себестоимость. Учитывая это, городские власти не оставляют москвичей один на один с рыночной сферой. В Москве приняты программы строительства социального жилья для очередников. Действует программа "Молодой семье – доступное жилье". Из всех регионов России Москва тратит на эти цели больше всех. При этом с каждым годом бюджетные ассигнования на строительство социального жилья существенно увеличиваются.