Прежде, чем ответить на вопрос "Как правильнее сдавать квартиру в аренду", предлагаем вам сначала ответить на другой.
Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:
1. Афера. Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
2. Непредвиденные расходы. Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т. д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
3. Порча имущества. Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
4. Проблемы с законом. В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за "сдачу квартиру внаем без договора", однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).
(подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.
Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.
Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.
Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок.
Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходами: коммунальные платежи, страхование квартиры и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, налоги. Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале. Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения, так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:
Для простоты и наглядности можно воспользоваться подготовленным нами Налоговым калькулятором, введя него актуальные именно для вас данные.
Как видно, по части налогообложения, больший выбор предоставляется ИП. Более подробную информацию об особенностях сдачи квартиры для физ.лица и ИП вы можете найти в статье на нашем сайте "Сдавать квартиру как ИП или физ. лицо? Сходства и различия".
После получения оплаты по договору аренды/найма у вас возникает обязанность по уплате налога. Необходимо не только заплатить саму сумму, но и предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что данная сумма рассчитана правильно.
Формы налоговых деклараций утверждаются Минфином РФ. Также налоговые органы могут потребовать предоставить сам договор и документы, подтверждающие получение оплаты.
Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести "полноценный" бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть. Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ). В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.
Чтобы это не было проблемой, всегда можно воспользоваться нашими сервисами:
Сдавая недвижимость легально и уплачивая с нее налоги в не только несете расходы на сами налоги, но и… получаете возможность выйти из совсем другой зоны рисков, возникающих при "черной аренде", когда вы в конфликтной ситуации не можете обратиться в милицию, суд. Апеллировать к к законами и их нарушению.
Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в aФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.
Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на возврат фактически уплаченного НДФЛ по имущественному вычету или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.
Теперь, когда мы разобрались с налогами, но это не единственные затраты. Которые стоит оценить, прямимая роение о сдаче недвижимости в аренду. Когда вы принимаете решение о сдаче недвижимости, вы становитесь предпринимателем, а потому и относиться к этому надо, как к бизнесу.
Вам необходимо минимизировать риски ущерба состоянию квартиры, имуществу, а также возможного ущерба третьим лицам. Управлять этим риском можно или обращаясь в страховую компанию (только, приобретая страховой полис обязательно убедитесь, что под страховой случай попадает сдаваемая в наем квартира) или же самостоятельно создавая резерв под непредвиденные случаи. Подробнее можно почитать об этом в отдельной статье Страхование сдаваемых в аренду квартир.
А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.
Надеемся, в результате расчетов, которые вы могли сделать по материалам первой статьи, вы оказались в прибыли, и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье. Эту тему мы обсуждали на нашем сайте в статьях "Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды" и "Как сдать комнату в квартире". Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.
|
Тип владения недвижимостью |
Согласие |
Согласие наймодателя |
Согласие всех |
Согласие соседей по квартире |
|
Собственная квартира |
Да |
— |
— |
— |
|
Муниципальная квартира |
— |
Да |
Да |
— |
|
Приватизированная |
Да |
— |
— |
Да |
|
Неприватизированная |
— |
Да |
Да |
Да |
|
Комната в неприватизированной квартире |
— |
Да |
Да |
— |
|
Комната в |
Да |
— |
— |
— |
Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.
Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.
Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).
Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.
Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.
Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.
Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.
В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.
То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.
Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:
§ о размере и сроках получения оплаты;
§ о пользовании имуществом;
§ об оплате коммунальных расходов;
§ о порядке проверки квартиры и имущества;
§ и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.
Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.
Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.
Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров, где мы разработали основные шаблоны и снабдили сами договора подробными комментариями юриста.
Конечно, при заключении любого договора риски есть у обеих сторон. Так и у нанимателя есть определенные риски при заключении договора найма/аренды.
Он должен быть уверен, что вы имеете право сдавать данную квартиру, что вы получили все необходимые разрешения, что нет задолженности по коммунальным платежам, которая может быть отнесена на нанимателя.
Как правило, в договоре наймодатель должен подтвердить, что все эти условия выполняются, а также, что квартира уже не сдана кому-то еще. Но наниматель может попросить предоставить документальное подтверждение всем этим заверениям. Показывать соответствующие документы или нет — ваш выбор (а копии части таких документов вполне могут быть приложениями к заключаемому договору), заставить вас никто не может. Если нанимателя что-то смутит, он может отказаться от сделки. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы каких-либо ваших документов нанимателю.
Конечно, надежнее иметь дело со знакомыми людьми или имеющими рекомендации. Если же вы решили найти нанимателя по объявлению в газете, интернете или через агентство недвижимости, то необходимо принять хотя бы минимальные меры предосторожности.
Например, сейчас можно найти множество способов проверки действительности паспорта человека без использования специальных средств и баз данных (например, http://services.fms.gov. ru/). Также можно запросить подтверждение платежеспособности нанимателя: справку 2-НДФЛ, документы на автомобиль, на квартиру, на какую-либо другую собственность, которая у него есть. Обращаем ваше внимание, что предоставлять или нет все эти документы (кроме паспорта, который необходим для заключения договора), зависит только от воли самого нанимателя. Требовать от него вы это не можете, но вполне можете отказаться от сделки, если что-то вызовет у вас подозрения.
Без согласия нанимателя и вполне легально можно, например, проверить наличие у него задолженности перед Службой судебных приставов на сайте ФСПП.
Чтобы легально сдать жилье, бесспорно, потребуется изучить некоторые нормы законодательства, в частности, Гражданского и Налогового кодекса. Возможно, поискать ответы на возникшие вопросы на специализированных форумах.
Но с другой стороны, законодательство написано для того, что защитить наши законные права и интересы, и правильно его применяя, можно извлечь пользу для себя и снизить риски.
В данной статье мы постарались рассказать вам как правильно сдать квартиру в аренду от принятия решения заняться этим до момента уплаты налогов. К сожалению, изложить все нюансы всех частных случаев аренды в одной статье – невозможно, объем информации слишком значительный. Но более подробную информацию можно получить на соответствующих разделах нашего портала.
И еще раз повторюсь, что мы снова смогли пробежать только по самым верхам вопросы, связанные с заключением договоров и регулированием ваших отношений с арендаторами. Детальную информацию по всем вопросам, связанным с арендой недвижимости, можно посмотреться на сайте проекта "Правильная Аренда". Более того, чтобы вам было проще сориентироваться, предлагаем вам воспользоваться разделом Путь Аренды, где тематические статье и аналитические материалы контекстно сгруппированы вокруг вопросов, которые у вас могут возникнуть в процессе сдачи недвижимости. Полный же список наших услуг можно посмотреть в разделе Сервисы Портала. Подписавшись же на новости проекта вы всегда будете в курсе всех вопросов связанных с изменениями на рынке аренды жилой недвижимости и регулирования этого рынка. Если же вы не нашли ответов на ваш вопрос, пишите нам в чат с любой страницы портала. Даже если оператора нет на месте, мы всегда обрабатываем ваши вопросы и отвечаем.
Ваш Дмитрий Лебедев,
Сооснователь проекта Правильная аренда